בשורה לקבלנים וליזמי תמ"א 38
בהתאם לסעיף 31 לחוק מע"מ על מתן שירותי בניה בפרוייקט של תמ"א 38 מסוג חיזוק הבנין ע"י בניית קומות נוספות על הגג (תמ"א 38/1 )חל פטור ממע"מ . לצד הזכויות הנמכרות מכח התמ"א 38, ישנן בדר"כ במסגרת התמורה הנמכרת ליזם זכויות בניה שאינן מכח התמ"א- הפטור ממע"מ חל רק על רכישת הזכויות מכח תמ"א 38 ולא מכח תוכניות בנין עיר אחרות כדוגמאת תוכנית גגות או תוכנית בנין עיר שהייתה תקפה קודם לתמ"א וכיוצ"ב וכך היזם נושא בחבות במע"מ עבור רכישת הזכויות שאינן מכח התמ"א.
אמנם החוק מעניק לכאורה פטור ממע"מ, אך בהמשך החוק נקבע בסעיף 41 כי מס תשומות יותר בקיזוז רק אם שימש לעסקה חייבת במע"מ. יוצא אפוא כי בעסקת תמ"א 38 היזם אכן פטור ממע"מ ואינו נדרש לשלם מע"מ בגין מתן שירותי הבניה לדיירים הקיימים, אך מאידך הוא אינו זכאי לקזז את מע"מ התשומות הגלום בעלויות הבניה לדיירים , כאשר על שאר השירותים המעורבים מותר להם לנכות מע"מ חלקי , בהן נושא וכך למעשה חזר נטל המס "בדלת האחורית " ורובץ על כתפי היזם , דבר שיש בו כדי להוות חסם מס מפני עסקאות.
יובהר כי לענין עסקאות תמ"א 38/2 מסוג הריסה ובנייה מחדש, בשל לקונה בחוק, לא ניתן פטור מקביל ממע"מ על מתן שירותי הבניה.
כידוע, בשנים האחרונות מקדמת ממשלת ישראל פרויקטים של התחדשות עירונית מתוך מטרה להגדיל את היצע הדירות וחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. על מנת להביא לתמריץ גדול יותר ליזמים להיכנס לפרוייקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, פורסמה ב-30 ליוני 2014 הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון 45) , התשע"ד-2014- בהתאם להצעת החוק מוצע להעמיד את המע"מ בעסקאות תמ"א 38 בשיעור אפס במקום הפטור ממע"מ, באופן זה היזמים יוכלו לנכות את מס התשומות גם בגין שירותי הבנייה לדיירים לא יידרשו להתעסק בפיצול עלויות הבנייה בין חלקם של הדיירים הקיימים לחלק של הדירות החדשות, שכן מס התשומות בעסקה יהיה ניתן לקיזוז.
במקביל מוצע בהצעת החוק להחיל את שיעור המע"מ אפס גם על עסקאות לפי תמ"א 38/2 .
אני תקווה כי חקיקה מבורכת זו, תביא לעלייה בשיעור הפרוייקטים של התחדשות עירונית שכן ההטבה הזו תגדיל את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים וגם תאפשר ליזמים לדעת מה חשיפת המס הצפויה להם בצורה מדויקת יותר.