top of page

בשורה לקבלנים וליזמי תמ"א 38

בהתאם לסעיף 31 לחוק מע"מ על מתן שירותי בניה בפרוייקט של תמ"א 38 מסוג חיזוק הבנין ע"י בניית קומות נוספות על הגג (תמ"א 38/1 )חל פטור ממע"מ . לצד הזכויות הנמכרות מכח התמ"א 38, ישנן בדר"כ במסגרת התמורה הנמכרת ליזם זכויות בניה שאינן מכח התמ"א- הפטור ממע"מ חל רק על רכישת הזכויות מכח תמ"א 38 ולא מכח תוכניות בנין עיר אחרות כדוגמאת תוכנית גגות או תוכנית בנין עיר שהייתה תקפה קודם לתמ"א וכיוצ"ב וכך היזם נושא בחבות במע"מ עבור רכישת הזכויות שאינן מכח התמ"א.

אמנם החוק מעניק לכאורה פטור ממע"מ, אך בהמשך החוק נקבע בסעיף 41 כי מס תשומות יותר בקיזוז רק אם שימש לעסקה חייבת במע"מ. יוצא אפוא כי בעסקת תמ"א 38 היזם אכן פטור ממע"מ ואינו נדרש לשלם מע"מ בגין מתן שירותי הבניה לדיירים הקיימים, אך מאידך הוא אינו זכאי לקזז את מע"מ התשומות הגלום בעלויות הבניה לדיירים , כאשר על שאר השירותים המעורבים מותר להם לנכות מע"מ חלקי , בהן נושא וכך למעשה חזר נטל המס "בדלת האחורית " ורובץ על כתפי היזם , דבר שיש בו כדי להוות חסם מס מפני עסקאות.

יובהר כי לענין עסקאות תמ"א 38/2 מסוג הריסה ובנייה מחדש, בשל לקונה בחוק, לא ניתן פטור מקביל ממע"מ על מתן שירותי הבניה.

כידוע, בשנים האחרונות מקדמת ממשלת ישראל פרויקטים של התחדשות עירונית מתוך מטרה להגדיל את היצע הדירות וחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. על מנת להביא לתמריץ גדול יותר ליזמים להיכנס לפרוייקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, פורסמה ב-30 ליוני 2014 הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון 45) , התשע"ד-2014- בהתאם להצעת החוק מוצע להעמיד את המע"מ בעסקאות תמ"א 38 בשיעור אפס במקום הפטור ממע"מ, באופן זה היזמים יוכלו לנכות את מס התשומות גם בגין שירותי הבנייה לדיירים לא יידרשו להתעסק בפיצול עלויות הבנייה בין חלקם של הדיירים הקיימים לחלק של הדירות החדשות, שכן מס התשומות בעסקה יהיה ניתן לקיזוז.

במקביל מוצע בהצעת החוק להחיל את שיעור המע"מ אפס גם על עסקאות לפי תמ"א 38/2 .

אני תקווה כי חקיקה מבורכת זו, תביא לעלייה בשיעור הפרוייקטים של התחדשות עירונית שכן ההטבה הזו תגדיל את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים וגם תאפשר ליזמים לדעת מה חשיפת המס הצפויה להם בצורה מדויקת יותר.

Featured Posts
!
Recent Posts
!
Archive
Search By Tags
Follow Us
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square

© 2023 by Lawyer & Lawyer.Proudly created with Wix.com

חובת קבלנים לצרף להסכם מכר מחירון תוספות ושינויים

עד כה המצב החוקי הקיים בהתאם לחוק המכר (דירות) חייב מוכר דירה לצרף לחוזה המכר את תוכניות הדירה והמגרש וכן הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור דירה.
כאשר בפועל אם רוכש דירה לא היה מעוניין בפריט כלשהו אשר צויןבמפרט הטכני, אמור היה לקבל זיכוי בשל הויתור על אותו הפרט, אולם בפועל גובה הזיכוי היה נמוך בהרבה ממחירו של הפריט בשוק ואף נמוך בהרבה מהמחיר בו הקבלן רכש פריט זה. 

לעומת זאת, במקרה בו רוכש הדירה ביקש לבצע שינויים ו/או תוספות מעבר לקבוע במפרט למשל תוספת של נקודות חשמל בדירה, הוא חויב ע"י הקבלן במחיר גבוה בהרבה מהמחיר אותו היה נדרש לשלם עבור אותה תוספת בשוק החופשי.
כך נוצר מצב בו הקבלן יוצא נשכר, מביטול הזמנת פריט כלשהו במפרט ו/או ביצוע שינויים ותוספות, דבר אשר היה בו כדי להוות עשית עושר ולא במשפט על גבו של רוכש הדירה.
רוכשים רבים שביקשו להימנע מפניה לערכאות, לאור המשאבים הכרוכים בהגשת תביעה, נאלצו לקבל בהכנעה את סכום הזיכוי הזעום אשר שולם להם ע"י הקבלן ו/או את המחיר הגבוה שנדרשו לשלם לצורך ביצוע השינויים והתוספות.
מתוך רצון להפסיק את התנהלות חברות הבניה והקבלנים, ביום 15.10.2013 הונחה על שולחנה של הכנסת הצעת חוק המכר (דירות) תיקון מספר 7 (מחירון הפריטים שבמפרט) התשע"ד 2013:
ע"פ הצעת החוק, הוצע לחייב את מוכר הדירה לצרף להסכם המכר גם מחירון קבוע מראש ובו פירוט סכומים לשם זיכוי הקונה ככל ויבחר לוותר על פריט מהפריטים הנמצאים במפרט הדירה, המנויים בתוספת הראשונה לחוק (לאחר התיקון):
"מטבח, ריצוף, כלים סניטריים, ומיתקני חשמל, קירור וחימום.
זאת על מנת שרוכש הדירה יוכל לקבל זיכוי ע"פ המחיר המתחייב מהתקנון, ככל ויבחר לוותר על פריט כלשהו מהפריטים המופיעים במפרט, וכך גם אם יבחר להוסיף פריטים שאינם מופיעים במפרט. 
ע"פ ההצעה רוכש דירה אשר ירצה לבצע שינוי באחד מהפריטים אשר מנויים בתוספת, יעביר את בקשתו למוכר בטרם הותקן הפריט בדירה ועל הקבלן יוטל למסור לקונה מפרט עדכני לאחר השינוי המבוקש וזאת כדי שהרוכש יוכל לאמוד את עלות רכישת הדירה.
הצעת החוק נתקבלה וביום 10.3.2014 פורסם ברשומות חוק המכר (דירות )תיקון מס' 6(, התשע"ד-) 3, לפיו תוקן סעיף 3 לחוק- נקבע כי המפרט יכלול מחירון של פריטים שלגביהם קבע השר שיש לציין מחיר לענין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם. 

הודיע קונה למוכר על ויתור על פריט מתומחר, יזכה אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט.
הודיע קונה למוכר על הוספת פריט מתומחר או על שינוי מקומו, יחייב אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט, לפי הענין. 
הודיע קונה למוכר על ויתור, הוספה או שינוי, ימסור לו המוכר מפרט מעודכן.

**מובא לעיל מידע כללי בלבד אשר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ספציפי**
 

עקבו אחרינו

  • w-facebook
bottom of page