עסקת העברה ללא תמורה בתוך המשפחה

ביום 26.12.2013 פורסמה הוראת ביצוע של מיסוי מקרקעין המפרטת את עיקרי הרפורמה במיסוי דירות מגורים בעקבות תיקון 76 לחוק, במאמר זה אבקש לפרט אודות עסקת העברה ללא תמורה בתוך המשפחה. ככלל המצב החוקי שהיה קיים עד לתיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין, הינו כי תא משפחתי שיש בבעלותו יותר מדירה אחת, יוכר למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח, אחת לארבע שנים. החל מיום 1.1.2014 בוטל הפטור ממס שבח למי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, כך שמעתה יוכל למכור בפטור מלא מס שבח רק מי שבבעלותו דירה יחידה. יחד עם זאת נקבעה הוראת מעבר לפיה כאשר תימכרנה דירות שיום רכישתן קדם ליום 1.1.2014 ועל מנת לא להטיל מס באופן רטרואקטיבי על תקופה בה ניתן היה למכור את הדירה בפטור, יחויב מס השבח כדלקמן: כל השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014 יהיה פטור ממס שבח ולגבי השבח שנצבר החל מיום 1.1.2014 ועד ליום בו תימכר הדירה יחויב בשיעור מס מוטב של 25% (להלן:"מס מוטב") זאת ועוד, בכדי להימנע ממצב שבתקופה קצרה תימכרנה דירות רבות לאור הטבת המס של שיעור מס שבח נמוך של 25% נקבע כי תא משפחתי יוכל למכור בתקופה שבין 1.1.2014ליום 31.12.2017 (להלן:"תקופת המעבר") עד 2 דירות וליהנות משיעור מס שבח של 25% בלבד . על מנת למנוע מצב בו קרובי משפחה המבקשים לשכפל את זכאותם בתקופת המעבר ליהנות משיעור מס מוטב , מנסים לבצע תכנוני מס ולעשות עסקאות של העברה ללא תמורה ביניהם, נקבעה בחוק הוראה נוספת בגין מכירת דירה שהתקבלה במתנה בידי מקבל המתנה. נקבע כי מי שקיבל דירה במתנה במהלך תקופת המעבר, יוכל למכור את הדירה בשיעור מס מוטב רק אם נותן המתנה בעצמו היה עומד בתנאי הוראת המעבר , כלומר רואים את נותן המתנה כאילו הוא המוכר לענין קביעת זכאותו של מקבל המתנה ליהנות משיעור מס מוטב. כך לדוגמא אם נותן המתנה מכר כבר 2 דירות במהלך תקנות המעבר בשיעור מס מוטב, מקבל המתנה לא יוכל גם הוא למכור את דירת המתנה וליהנות משיעור מס שבח מוטב. לעומת זאת מכירה של דירה שנתקבלה במתנה לאחר תום תקופת המעבר, מקבל המתנה יוכל ליהנות ככל וימשיך להשתייך לאוכלוסיית מרובי הדירות , בשיעור מס שבח מוטב . ולא תהיה מגבלה לענין היקף המכירות. תקופת הצינון סעיף 49 ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי כאשר נמכרת דירה שנתקבלה במתנה תחול תקופת צינון במסגרתה יאלץ מקבל המתנה להמתין עד שיוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח. תקופת הצינון נועדה למנוע תכנוני מס במסגרתם אדם ינסה לשכפל את הפטורים להם הוא זכאי באמצעות העברת זכויותיו במתנה לקרוביו. לפני תיקון 76 לחוק תקופת הצינון שהייתה קבועה נעה בין שנה לארבע שנים והייתה תלויה בקשר המשפחתי בין נותן המקבל למקבל המתנה, לשאלה האם מקבל המתנה מתגורר בדירה ולסטאטוס של מקבל המתנה (נשוי /לא). בעקבות תיקון 76 תוקן הסעיף ונקבע כי אם מקבל המתנה התגורר בדירה אותה הוא מבקש למכור יאלץ להמתין 3 שנים ואם לא התגורר בדירה יאלץ להמתין 4 שנים. אם אדם מרובה דירות מבקש למכור דירה שהתקבלה אצלו במתנה לפני 1.1.2014 , וליהנות משיעור מס מוטב הוא יאלץ לעמוד בתקופת הצינון בנוסחו לפני התיקון קרי בין שנה לארבע שנים. לעומת זאת במכירת דירה שנתקבלה במתנה בין 1.1.2014 ל-31.12.2017 מקבל המתנה לא כפוף לתקופת הצינון הקבועה בסעיף 49 ו' כנוסחו לפני תיקון 76, כי רואים את נותן המתנה כאילו הוא המוכר לענין קביעת זכאותו של מקבל המתנה לשיעור מס מוטב. במכירה לאחר תקופת המעבר- אין צורך בתקופת צינון כדי ליהנות משיעור מס מוטב.